Kúpiť, predať, čakať?
Pandémia koronavírusu priniesla v ostatných mesiacoch šok aj na realitnom trhu. Ten síce počíta s ekonomickými cyklami, no zrejme nikto nebol pripravený na podobne nepredvídateľnú udalosť, ktorá na dlhé týždne zmenila celkovú spoločenskú situáciu. Neistota sa zákonite prejavila aj u kupujúcich a predaje bytov od polovice marca prudko klesli.
Viacerí očakávali a možno stále očakávajú zastavenie rastu cien nehnuteľností a ich postupné klesanie. Toto očakávanie za zatiaľ naplnilo iba čiatočne. Mierna stagnácia cien v prvých mesiacoch od vypuknutia krízy a zastavenie ekonomiky prišlo, ale s postupným uvoľnovaním opatrení sa rast cien opäť naštartoval. Do úvahy treba brať viacero premenných ako sú dostupnosť úverov, dopyt po novom bývaní, ponuka voľných nehnuteľností, zamestnanosť a s ňou spojené príjmy obyvateľstva.
Na otázku „Prečo ceny bytov neklesnú?“ máme hneď niekoľko odpovedí.
Na trhu je dlhodobo nedostatočná ponuka nehnuteľností v porovnaní s dopytom. Chýbajú desaťtisíce bytov. Kým pred dekádou bolo na bratislavskom trhu okolo 1 800 hotových nepredaných bytov, teraz je to zhruba len stovka. Developeri sú v dobrej finančnej situácii, keďže v posledných rokoch predali veľa bytov a mali možnosť si tak vytvoriť rezervy a na kupujúcich si môžu dovoliť počkať bez pokesu cien. Stavebný materiál aj cena práce rýchlo rástli, čo má značný vplyv na cenu finálneho produktu. Úspory obyvateľstva v porovnaní s obdobím pred desiatimi rokmi sú vyššie.
Na rozdiel od krízy z roku 2008 sa nevytvorila pred vypuknutím epidémie cenová bublina, ale nárast cien bol výsledkom silného dopytu, limitovanej ponuky a prudkého rastu nákladov na výstavbu a cenu práce.
Ceny slovenských bytov sa zvýšili v druhom kvartáli 2020 v porovnaní s prvým o 1,6 percenta, pričom od začiatku roka poskočili o 4,1 percenta. Ťahúňom opäť nie je Bratislava. Ceny bytov najviac rástli v Trenčianskom, Žilinskom a Banskobystrickom kraji.
Dostupnosť úverov môže znížiť dopyt.
Silný konkurenčný tlak medzi bankovými domami pomáha držať úrokové sadzby na veľmi nízkej úrovni, čo sa v krátkodobom horizonte s najväčšou pravdepodobnosťou nezmení. Dlhodobejší výhľad však budú ovplyvňovať aj nepriaznivé okolnosti, ktoré prináša súčasná kríza. Pod rast úrokových sadzieb sa môže podpísať napríklad zvýšený objem nesplácaných úverov a takisto pokles ziskov bánk. Obdobie, keď sa banky bili o každého klienta a on si mohol vyberať, ktorú ponuku zoberie, je pravdepodobne preč. Aktuálna situácia naznačuje, že veľká skupina žiadateľov o úver si skôr bude klásť otázku, či úver dostane a nie či získa top podmienky. Súvisí to nielen s pandémiou koronavírusu, ale aj s posledným opatrením Národnej banky Slovenska z januára tohto roku.
Už začiatok roka 2021 nám ukáže ako veľmi padnémia ovplyvnila nielen realitný trh. Do cien nehnuteľností sa môžu premietnuť nepriaznivé ekonomické dôsledky jarných karanténnych opatrení v podobe poklesu zamestnanosti a príjmov obyvateľstva, ale aj sťažený prístup k úverom po opatreniach NBS, ktoré sa budú opäť na začiatku roka 2021 upravovať.
