Realitná prognóza 2019
Predpovedať počasie alebo vývoj na trhu, v našom prípade nehnuteľností je stále neľahkou úlohou. Z pochopiteľných dôvodov sa v našom príspevku sústredíme na Bratislavu a Bratislavský kraj, veľká časť našich aktivít sa stále sústreďuje na túto oblasť. Či chceme alebo nie, musíme sa najskôr pozrieť na blízku minulosť.
Aká je súčasná situácia, respektíve aká bola v predchádzajúcom roku 2018, predovšetkým v jeho závere ?
Ak hovoríme o strane ponuky na trhu, tak je potrebné konštatovať, že ponuka novostavieb v Bratislave sa ku koncu roka 2018 dostala na najnižšiu úroveň od rokov 2002 až 2005, kedy sa tento trh začal na Slovensku rozvíjať.
Počet voľných bytov klesol aj v poslednom štvrťroku uplynulého roka, pod čo sa výrazným spôsobom podpísal minimálny prírastok nových developerských projektov.
Začína sa stavať čoraz menej nových bytov. V Bratislavskom kraji sa v posledných troch rokoch začalo za rok stavať v priemere 10 bytov na 1.000 obyvateľov a dokončilo sa zhruba 8 bytov na 1.000 obyvateľov. V posledných dvoch rokoch je však aj v Bratislavskom kraji menej začatých bytov a vo väčšej miere sa dokončujú už rozostavané byty. Rozostavané byty tvoria až 91 percent všetkých novostavieb v predaji. Inými slovami, len deväť percent bytov sa nevypredá ešte počet ich výstavby.
Priemerná cena bývania v Bratislavskom kraji klesla v treťom štvrťroku 2018 o 1,6 percenta. Ide však len o medzi štvrťročný pokles, v porovnaní s vlaňajškom ceny ešte stále rastú. Podľa NBS je za týmto vývojom zhoršenie dostupnosti hypoték.
Tak či tak ale dosiahla priemerná cena voľných nových bytov na trhu hodnotu 2 729 eur s DPH za m2. Cena nového bývania v Bratislave stále rastie a už niekoľko kvartálov po sebe. Je to spôsobené viacerými faktormi. Najmä výraznejším úbytkom voľných bytov na trhu spôsobenom nedostatočnou novou ponukou, ale aj chaotickou dynamikou na sekundárnom trhu. Prísnejšie opatrenia NBS v oblasti úverového financovania nehnuteľností však v konečnom dôsledku ovplyvnia aj túto zložku.
Developeri reagujú na ochabnutie záujmu a znižujú ponuku na trhu. Či už z opatrnosti, alebo vďaka procesným prieťahom pri nových projektoch, alebo problémom so stavebnými kapacitami a vstupmi pri výstavbe produkujú niekoľko rokov po sebe stále menej a menej bytov. Darí sa im tak zatiaľ držať priemernú cenu novostavieb v Bratislave v stále rastúcej trajektórii.
A aká je základná predpoveď na rok 2019 ?
Realitnú horúčku síce mierne schladili opatrenia NBS, ale k úplnému zvratu na trhu by prišlo len v prípade zvýšenia úrokových sadzieb v Európskej centrálnej banke. Slovenský realitný trh dlhodobo ťaží z vysokého konkurenčného prostredia v bankovom sektore a nízkych úrokových sadzieb. Napriek rastu cien a vysokému dopytu produkcia nových bytov už pár rokov spomaľuje. Predzásobenie v ponuke bytov tak v najbližšom období nehrozí aj preto, že developeri veľmi opatrne fázujú svoje projekty. Je predpoklad, že základné faktory ovplyvňujúce slovenský realitný trhu sa pre rok 2019 nezmenia.
Anketa ktorú robili TREND Reality medzi developermi a analytikmi dopadla pomerne jednoznačne. Všetci odhadujú v roku 2019 rast cien na úrovni od troch do siedmich percent, pričom stred sa pohyboval okolo štyroch percent. Tento scenár je najreálnejší, na ceny bude tlačiť dopyt aj rast nákladov.
Tento vývoj stále podporuje nerovnováha ponuky a dopytu, ktorá u nás predstavuje iba 0.6 nového bytu na jedného kupujúceho.
